상가·오피스텔 임대, 보증금에도 붙는 부가세 : 간주임대료 정리 (1기 확정신고 7/27)
부가가치세 신고의 달, 7월입니다. 2026년 제1기 확정신고 기한은 7월 27일(월)까지인데요. 이맘때 상가·오피스텔을 임대하시는 사장님들께 정말 자주 받는 질문이 있습니다. "월세에만 세금계산서 끊으면 되는 거 아닌가요? 보증금은 그냥 맡아두는 돈인데요…"
결론부터 말씀드리면, 아닙니다. 받아 둔 임대보증금(전세금)에도 부가세가 붙습니다. 이걸 '간주임대료'라고 하는데요. 월세가 아예 없는 순수 전세 상가라도, 보증금이 있으면 그 보증금에서 세금이 나옵니다. 모르고 빠뜨리면 나중에 과소신고로 가산세까지 얹어서 다시 내야 합니다.
간주임대료란? 왜 보증금에 세금이 붙나요
간단합니다. 그 보증금을 은행에 넣어 뒀다면 이자가 붙었을 텐데요. 세법은 "그 이자 상당액만큼을 임대료로 받은 셈 치겠다"고 봅니다. 그래서 이자 상당액을 임대료(공급가액)로 간주해서 부가세를 매기는 거죠(부가가치세법 시행령 제65조 제2항). 월세는 세금계산서로, 보증금은 '간주임대료'로 — 둘 다 부가세 과세 대상입니다.
💡 자주 헷갈리는 부분. 주택 임대는 부가세가 면세라 부가세 간주임대료가 없습니다(대신 소득세에서 따로 봅니다). 부가세 간주임대료는 상가·오피스텔(업무용)·사무실·공장처럼 부가세가 과세되는 부동산을 임대할 때만 나옵니다.
누가, 어떤 경우에 내나요
· 대상 : 상가·오피스텔(업무용)·사무실·공장 등 과세 대상 부동산을 임대하는 사업자
· 보증금만 있으면 발생 : 월세+보증금이든, 월세 없는 순수 전세든, 보증금이 있으면 간주임대료가 생깁니다
· 누가 부담하나 : 원칙은 임대인(집주인)입니다. 간주임대료는 세금계산서를 끊어 임차인에게 넘길 수 있는 항목이 아니거든요. 그래서 실무상 임대인이 부담하고, 계약서에 특약을 두어 조정하기도 합니다.
간주임대료 계산법
간주임대료 = 임대보증금 × 정기예금이자율 × (과세대상기간 일수 ÷ 365)
여기서 정기예금이자율은 국세청이 정해 부가가치세법 시행규칙 제47조에 반영하는데요. 매년 시중 금리에 맞춰 바뀝니다. 최근 흐름은 아래와 같습니다.
적용 연도 | 정기예금이자율 |
|---|---|
2024년 | 3.5% |
2025년 | 3.5% |
2026년 | 3.1% (0.4%p 인하) |
💡 2026년부터 이자율이 3.5% → 3.1%로 내렸습니다. 그만큼 올해 간주임대료(=세금)도 작년보다 조금 줄어드는 셈이죠. 다만 이자율은 시행규칙으로 매년 개정되니, 신고 시점의 현행 이자율을 한 번 확인하시는 게 안전합니다.
실무자들도 자주 실수하는 지점 하나. 부가세 간주임대료에는 '보증금 3억 원 공제'도, '×60%'도 없습니다. 그 3억·60%는 주택임대소득(소득세) 간주임대료 공식이에요. 부동산 카페나 계산기에서 본 그 공식을 상가 부가세에 그대로 쓰면 안 됩니다. 부가세는 위 식대로 보증금 전액 × 이자율 × 일수로 계산합니다.
실제로 계산해 보겠습니다
상가를 보증금 1억 원에 임대하고 있는 개인 일반과세자를 가정해 보죠. 2026년 1기 과세기간(1.1.~6.30., 181일) 내내 임대했다면 —
단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
1 | 간주임대료 = 1억 × 3.1% × (181 ÷ 365) | 1,537,260원 |
2 | 부가세(매출세액) = 1,537,260 × 10% | 153,726원 |
보증금 1억 원짜리 상가 하나에 반기 부가세가 약 15만 원 나오는 셈입니다. 큰돈은 아니어도, 이걸 빼먹고 신고하면 과소신고가산세·납부지연가산세가 따라붙으니 꼭 챙겨야 합니다.
※ 참고로 법인은 1기 확정신고 과세기간이 4.1.~6.30.(91일)이라 일수가 달라집니다. 개인(1.1.~6.30., 181일)과 헷갈리지 마세요. (2026년은 윤년이 아니라 분모는 365일입니다.)
신고할 때 놓치기 쉬운 3가지
① 홈택스 '미리채움'에 간주임대료는 안 잡힙니다
월세 세금계산서는 미리채움으로 불러와지지만, 간주임대료는 자동으로 채워지지 않습니다. 부동산임대공급가액명세서를 직접 작성해 보증금·기간·이자율을 입력해야 신고서에 반영됩니다. 이 명세서를 빠뜨리는 게 실무에서 가장 흔한 누락이에요.
② 세금계산서는 끊지 않습니다(못 끊습니다)
간주임대료분에 대해서는 세금계산서를 발급하지 않습니다(부가가치세법 시행령 제71조). 그래서 임차인은 이 부분을 매입세액으로 공제받지 못하고요. 결국 세금계산서로 임차인에게 넘길 수 없으니 임대인이 부담하게 되는 구조입니다.
③ 관리비도 한 번 점검하세요
보증금·월세와 함께 받는 관리비 중 순수한 임대·관리 대가는 과세표준에 포함됩니다. 다만 전기·수도료처럼 임차인이 부담할 공공요금을 임대인이 대신 걷어 그대로 납부하는 실비는 과세표준에서 제외되는 게 원칙입니다.
💡 보증금 있으면 부동산임대공급가액명세서로 간주임대료를 꼭 넣고, 그 부분은 세금계산서를 발행하지 않음자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 주택 전세보증금도 부가세 간주임대료를 내나요?
A. 아닙니다. 주택 임대는 부가세가 면세라 부가세 간주임대료는 없습니다. 다만 부부 합산 3주택 이상 등 일정 요건에 해당하면 소득세에서 주택 간주임대료를 따로 계산합니다(이건 부가세가 아니라 종합소득세 문제입니다).
Q. 월세 없이 보증금(전세)만 받는 상가도 신고 대상인가요?
A. 네. 월세가 0원이어도 보증금이 있으면 간주임대료가 발생합니다. "월세를 안 받으니 신고할 게 없다"고 생각하시면 안 됩니다.
Q. 세금계산서를 끊어서 임차인한테 받으면 안 되나요?
A. 간주임대료분은 세금계산서 발급 대상이 아닙니다. 원칙적으로 임대인이 부담하며, 부담 주체는 임대차계약 특약으로 정리하는 경우가 많습니다.
Q. 간이과세자인 임대인도 간주임대료를 계산하나요?
A. 네. 부동산임대 간이과세자도 부동산임대공급가액명세서로 간주임대료를 포함해 과세표준을 계산합니다. (다만 부동산임대업은 지역·규모에 따라 간이과세가 배제되는 경우가 있어, 과세유형은 별도로 확인하셔야 합니다.)
Q. 이자율은 매년 같나요?
A. 아닙니다. 부가가치세법 시행규칙 제47조로 정해지고 매년 개정됩니다. 2026년은 3.1%(2025년까지 3.5%)이니, 신고 연도의 현행 이자율을 확인하고 적용하세요.
정리하면, 상가·오피스텔을 임대하신다면 월세뿐 아니라 보증금에서도 부가세(간주임대료)가 나온다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 2026년 이자율은 연 3.1%, 계산은 보증금 × 3.1% × 일수/365, 신고서에는 부동산임대공급가액명세서로 반영하시면 됩니다. 신고 마감은 7월 27일(월)입니다.
본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사안은 임대 형태·과세유형·계약 내용에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 보증금·관리비 구조가 복잡하시면 신고 전에 편히 문의 주세요.
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